投资房产还是生意？
作为一个从事房地产行业多年的从业人员，可以很明确的告诉你们房地产的投资价值已经远远被低估了... 可能很多人会说，这些年房地产一直在涨，哪里被低估了？ 其实大家忽视了一点，我国房地产在过去十年最大的红利，就是土地红利. 而近年来国家的宏观调控，一方面控制银行贷款向房地产泡沫注入资金，另一方面严控土地的供应数量，逐步把房地产市场的土增储备金消耗完（现在土拍基本都有配建要求）。
当市场供给变少，而购房需求依然旺盛时，房价只可能会不停地上涨。 所以从长期来看，房地产投资的价值一定是稳步提升的。 但是！ 请大家注意一个关键词——长期！ 目前我国的房地产相关政策，属于长期政策，短期内不会改变，所以想要靠炒房一夜暴富几乎是不可能的。
当然，对于普通人来说，投资一套房子用来居住或者出租，短期内也不会有变化，只有长期持有才能享受到房价上涨带来的收益。 这其实就引申出一个新的问题，如果是普通收入的人群，到底是该买套小房子自住还是该投资大房子呢？ 我们先来看看两种选择可能出现的后果： 买小的后果很明显：钱不够，只能租房，承受房租成本； 买大的后果也很明显：首付不够用，需要借钱/贷款，自住房产增加房贷压力。 对于一般工薪阶层而言，可能买房就是为了自住，没有投资的想法。在这种情况下，如果选择买较大的房屋，则意味着要承担更多的金钱负担和心理压力。 而如果能克服买房后的金钱压力和心理压力，那么显然通过买房投资赚取收益是更划算的。 只是对于普通人来说，买房子到底是不是一项好的投资行为？还需要进一步计算成本和收益。
首先我们来算一笔账，以130平方米的房子为例（一般三口之家居住刚好合适），假如购买新房，按照均价8500元/平方米，总房款约110万元；若贷款购买，首付款22万元，剩余部分办理按揭贷款。 装修费用我们按6000元/平方米计，共计78万元。 这样房屋总价就总计188万元。
然后我们需要考虑租金收入。一般来说，大城市同类户型租金约为4000-6000元/月，中小城市则为2000-4000元/月。 如果用于投资的话，租约最好签订10年以上。这样在前期可以减少租金支出，但是10年之后房价如何变化，谁也不知道，风险较大。 还需考虑到房屋的折旧。根据有关法律规定，房屋建筑寿命一般为50年，在折旧完成后，房屋价值为零。我们在估算房屋价值时需考虑到房屋折旧金额。假设每年折旧率为3%，那么130平方米的住宅，使用寿命为50年，总共要折旧65万元。 综上，188万元的房屋，预计每年可带来2.4万元的租金收入，扣除各种费用之后，剩余大概2万元。
虽然房贷月供只要2900元，但是加上装修费和按揭费，实际上130平米的房子，投入差不多需要50多万元。如果按照2万元计算，20年大约能收回40万元，算下来只有一半的钱能够收回，显然这种投资行为是不合算的。 那为什么还说一般工薪阶层的购房者，买房子用于自住比投资更划算呢？因为通货膨胀一直在悄悄蚕食我们的财富。如果我们把钱存在银行，随着物价水平上涨，我们手里的钱购买力在不断下降，相当于我们的资产在不断缩水。如果20年前存100万元，现在也就值40万元。而房子不一样，即便几年后房屋升值，我们仍然可以把房屋变现，一次性拿到大量现金。
所以，我认为对一般人来说，买房投资比买房自住更加划算。